A Campus Sétány lakásainak adásvételi szerződéseit a Bakonyi Ügyvédi Iroda készíti. Dr. Bakonyi Imre ügyvéd urat kérdeztük a fontos tudnivalókról, részletekről.

Mire kell ügyelni a vevőnek ingatlan vásárlásakor?

Új építésű lakás vásárlásakor a vevőnek arról kell elsősorban meggyőződnie, hogy a beruházás mögött olyan vállalkozó áll, aki anyagilag és műszakilag képes megfelelő minőségben a lakásokat megépíteni. Az egyik ilyen biztosíték az, ha a beruházást projekthitellel egy bank finanszírozza. Ebben az esetben a beruházó saját ereje és a projekthitel együttesen fedezi a teljes beruházás költségét, így megvan a garancia arra, hogy az építkezés határidőben be is fejeződik. Ezen túlmenően érdemes meggyőződni arról, hogy jogerős építési engedéllyel rendelkezik-e az építtető.

Melyek azok a lényeges elemei a szerződésnek, amire figyelni kell?

Egy újonnan épített lakás vásárlásánál a vevőnek a beruházással kapcsolatban arra kell megtalálnia a szükséges garanciákat, hogy az általa megvásárolt lakást határidőben átvehesse a beruházótól, olyan műszaki tartalommal, amelyet a szerződés műszaki leírása, mint melléklet rögzít, valamint, hogy a teljes vételár kifizetésével egy időben tehermentes tulajdont szerezzen. A vevőnek érdemes a szerződés megkötésekor ezekre a szempontokra koncentrálni és meggyőződni arról, hogy a szerződés ezekben a kérdésekben hogyan rendelkezik. Meg kell győződnie arról, hogy amennyiben az eladó ezt a három alapvető feltételt nem biztosítja, úgy a vevőnek keletkezik-e kötbér igénye, vannak-e szavatossági és jótállási jogai, és végső esetben el tud-e állni a szerződéstől.

Hol lehet buktató a fizetési ütemezéssel, átadással kapcsolatban?

A Campus Sétány beruházásánál a vevő  a szerződéskötéskor egy foglalót és vételárelőleget fizet. Az építkezés során a beruházó közbenső fizetésre nem tart igényt, így ez nagymértékű biztosítékot jelent a vevőnek arra, hogy az ingatlan birtokba adásával egyidejűleg kell csak kifizetnie a vételár 80%-át. Ebből is látszik, hogy az eladó nem a vevő pénzéből kívánja megépíteni az ingatlant, hanem saját tőkéjéből és a bank által nyújtott hitelből. A foglaló és a vételárelőleg óvadéki számlára kerül befizetésre, amely fölött a hitelt nyújtó bank rendelkezik.

A szerződések előszerződések lesznek vagy végleges szerződések?

A beruházás első szakaszában előszerződéseket kötünk, ennek egyik oka az, hogy a végleges szerződések előtt a társasházi alapító okiratot kell a földhivatalhoz benyújtani. A másik ok az, hogy azoknál a vevőknél, akik CSOK-ot vagy támogatott hitelt kívánnak igénybe venni, a törvény által meghatározott határidőket kell betartani, vagyis az ingatlannak használatba vételi engedéllyel kell rendelkeznie az ilyen típusú támogatások és hitelek folyósításához. Ennek figyelembevételével a végleges adásvételi szerződéseket csak a teljes beruházás befejezését megelőző 2-4  hónapos időszakban kötjük meg.

Az ingatlanok albetétesítése mikor történik meg? Aki hitelt szeretne felvenni, annak ez fontos szempont.

A társasházi alapító okirat az ingatlan-nyilvántartásba benyújtásra kerül, már most a beruházás elején, mivel az építtető jogerős építési engedéllyel rendelkezik. Az albetétek megnyitása a társasházi törvény rendelkezéseivel összhangban az épület jogerős használatba vételi engedélyének kiadását követően történik meg. Ez a módszer nyújt arra biztosítékot, hogy a vevők a vásárláshoz hitelt tudjanak felvenni és a bank a jelzálogjogát már az önálló albetétre tudja bejegyeztetni.

Kit véd a szerződés – beruházót, vagy a lakás vevőjét?

Az okiratot szerkesztő ügyvédnek az a feladata, hogy olyan szerződést készítsen, amely mindkét fél érdekeit szem előtt tartja és azok érvényesítésére kellő biztosítékokat dolgoz ki. Mint ahogy fent mondtam a vevőnek az az érdeke, hogy határidőben, megfelelő minőségben, tehermentes tulajdont szerezzen. Amennyiben az eladó ezeket a feltételeket nem tudná biztosítani, úgy őt kötbérfizetési kötelezettség terheli, szavatossági és jótállási kötelezettségének kell eleget tennie, valamint végső esetben a vevő elállhat a szerződéstől. Az eladó érdeke az, hogy a vevő a vételárat teljes egészében, határidőben megfizesse. Ennek érdekében késedelem esetén a vevőnek késedelmi kamatot kell fizetnie, vagy súlyosabb esetben az eladó elállhat a szerződéstől. A foglaló mindkét felet biztosítja arról, hogy a szerződés rendelkezéseit a másik fél maradéktalanul betartja és nem ad okot arra, hogy szerződésszegésre hivatkozva a szerződéstől elálljon.

Önök díjmentesen készítik el az adásvételi szerződést a Campus Sétány vevőinek. Ezen kívül valamilyen más költség terheli a vevőket a vétellel kapcsolatban?

A vevőnek az ingatlan adásvételi szerződésével kapcsolatban ingatlanonként 6600 Ft ingatlan-nyilvántartási eljárási díj terheli. A visszterhes vagyonátruházási illetéket ide nem sorolom, mert az nem ebbe a kategóriába tartozik.